Permis et projets

Avocat en droit de l'urbanisme à Bruxelles

Avant de dessiner un projet, il faut savoir ce que le terrain permet. Avant d'acheter, ce que le bien a le droit d'être. Le droit de l'urbanisme répond à ces deux questions.

Soumettre un dossier f.daoust@avocat.be

Le droit de l'urbanisme organise l'usage du sol : ce qu'on peut bâtir, où, à quelle hauteur, avec quelle affectation. En Région de Bruxelles-Capitale, il repose principalement sur le Code bruxellois de l'aménagement du territoire (CoBAT), complété par des plans régionaux et communaux et par des règlements d'urbanisme. En Wallonie, c'est le Code du développement territorial (CoDT) qui joue ce rôle.

J'interviens aux côtés des maîtres d'ouvrage, des promoteurs, des architectes et des particuliers, au stade du conseil comme au stade du recours. L'objectif est le même dans les deux cas : un projet qui tient juridiquement, et une décision qui résiste à une contestation.

J'interviens notamment pour

Ce que je fais concrètement dans cette matière

Analyse préalable d'un terrain ou d'un projet

Lecture des plans applicables, des règlements d'urbanisme et des permis antérieurs, pour identifier ce qui est possible et ce qui exigera une dérogation.

Accompagnement de la demande de permis

Relecture du dossier avec l'architecte, note justificative, préparation de l'enquête publique et de la commission de concertation.

Charges d'urbanisme et conditions

Discussion des charges imposées et des conditions dont le permis est assorti, quand elles paraissent disproportionnées ou mal motivées.

Relations avec l'administration

Échanges avec la commune et l'administration régionale de l'urbanisme pour débloquer un dossier incomplet ou en suspens.

Recours

Contre un refus, un permis assorti de conditions inacceptables, ou un permis délivré à un tiers qui vous porte préjudice.

Achat, vente et régularisation

Vérification de la situation urbanistique d'un bien et accompagnement d'une demande de régularisation.

Plans, règlements, permis : la hiérarchie à connaître

Un projet est confronté à plusieurs couches de règles. Les plans régionaux fixent les grandes affectations (habitation, mixité, équipements, espaces verts). Des plans plus locaux, quand ils existent, précisent ce qui est permis parcelle par parcelle. Les règlements d'urbanisme, régionaux et communaux, encadrent ensuite la forme : gabarits, profondeurs, hauteurs, toitures, abords.

Un projet qui s'écarte d'une de ces règles n'est pas forcément perdu : certaines dérogations sont possibles, mais elles doivent être demandées, justifiées et soumises à la procédure prévue. Les identifier dès le départ évite un refus pour une raison qu'on aurait pu anticiper.

Les moments où l'avis d'un avocat compte

L'intervention la plus utile se situe souvent avant le dépôt de la demande ou pendant son instruction, pas après la décision. C'est à ce moment qu'on peut encore ajuster le projet, répondre à une objection ou documenter un point sensible.

Avant l'achat d'un terrain ou d'un immeuble à transformer.
Au moment de constituer le dossier de demande avec l'architecte.
Pendant l'enquête publique, pour le demandeur comme pour les riverains.
Avant la commission de concertation.
Dès la réception de la décision, puisque les délais de recours sont courts.

Bruxelles et Wallonie : deux régimes distincts

L'urbanisme est une compétence régionale. Les procédures, les autorités compétentes, les recours et leurs délais ne sont pas les mêmes à Bruxelles et en Wallonie. Une règle lue sur un site wallon ne s'applique donc pas forcément à un bien situé à Ixelles ou à Uccle, et inversement. Je vous indique d'abord quel régime s'applique à votre situation.

Questions fréquentes

Droit de l'urbanisme : ce qu'il faut savoir

Non, ce n'est pas obligatoire. Le dossier est en principe préparé par l'architecte. L'avocat intervient utilement quand le projet suppose des dérogations, quand des oppositions sont prévisibles ou quand le dossier s'est déjà heurté à un refus.

En lisant les plans et règlements qui s'y appliquent, ainsi que les permis déjà délivrés. Une demande de renseignements urbanistiques auprès de la commune donne une première base, qu'il est utile de faire analyser avant tout engagement.

Le cabinet est établi à Bruxelles, mais les questions d'urbanisme et d'environnement peuvent concerner des biens situés en Wallonie. Le régime applicable est alors celui du CoDT.

Voir aussi

Matières connexes

Permis et projets

Permis d'urbanisme

Dossier de demande, enquête publique, commission de concertation, conditions : accompagner un projet jusqu'à une décision solide.

Lire la page →

Recours et contentieux

Recours contre un permis

Demandeur face à un refus, voisin face à un permis délivré : quelle voie, devant qui, et surtout dans quel délai.

Lire la page →

Immobilier et régularisation

Achat, vente et urbanisme

Renseignements urbanistiques, permis antérieurs, nombre de logements, affectation : vérifier ce qu'un bien a le droit d'être avant de signer.

Lire la page →

Prendre contact

Une question en droit de l'urbanisme ?

Envoyez-moi la décision ou décrivez le projet : je vous dirai franchement s'il y a matière à agir, dans quel délai et selon quelle stratégie.

Soumettre un dossier f.daoust@avocat.be