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Un immeuble divisé en trois logements n'en compte parfois qu'un seul sur le plan administratif. L'écart se découvre au mieux avant le compromis, au pire après l'achat.
La situation de droit d'un bien, c'est ce que les permis et les plans autorisent : affectation, nombre de logements, volume, aspect. La situation de fait, c'est ce qui existe réellement. Entre les deux, il y a souvent des transformations réalisées sans permis, parfois il y a des décennies.
J'interviens pour les acheteurs, les vendeurs, les investisseurs et les promoteurs, en lien avec le notaire et l'agent immobilier, pour mesurer cet écart et décider de ce qu'il faut faire avant de signer.
Comprendre ce que la commune indique, et ce qu'elle n'indique pas, sur l'affectation et les permis du bien.
Retrouver et comparer les autorisations délivrées avec l'état réel du bâtiment.
Vérifier qu'une division en appartements ou en kots a été autorisée.
Conditions suspensives, déclarations du vendeur et répartition des risques liés à une irrégularité.
Les renseignements urbanistiques sont délivrés par la commune et doivent être communiqués à l'acheteur dans le cadre d'une vente. Ils indiquent notamment l'affectation prévue par les plans, les permis délivrés et, dans une certaine mesure, les infractions connues. Ils ne remplacent pas une comparaison entre les plans autorisés et la réalité du bien.
Certaines transformations reviennent très souvent dans les dossiers bruxellois. Elles ne sont pas toutes graves, mais elles doivent toutes être identifiées.
Régulariser avant la vente, en introduisant une demande de permis. Vendre en informant clairement l'acheteur, avec une répartition du risque et souvent un ajustement du prix. Ou renoncer à l'opération si la régularisation paraît impossible et la situation trop exposée. Le bon choix dépend de la nature de l'infraction, de son ancienneté et de sa régularisabilité.
Le notaire demande et communique les renseignements urbanistiques et attire l'attention sur ce qu'ils révèlent. La comparaison détaillée entre les permis et l'état réel du bien, et l'analyse de ce qu'une irrégularité implique, appellent souvent un examen complémentaire.
Le maintien d'une infraction peut être reproché au propriétaire actuel, même s'il n'a pas réalisé les travaux. D'où l'intérêt de la détecter avant l'achat, ou d'envisager une régularisation au plus tôt.
Non. Une régularisation suppose que les travaux soient conformes aux règles actuelles, ou qu'une dérogation puisse être accordée. Certaines situations ne sont pas régularisables en l'état.
Envoyez-moi la décision ou décrivez le projet : je vous dirai franchement s'il y a matière à agir, dans quel délai et selon quelle stratégie.